#주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표로

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현재 #실거주하는 #아파트가 있고 크로바 41평 4억3천에 전세중입니다
임대사업자 등록문자가 국세청에서 와서 어제 등록했습니다~ 구청 등록은 안했구요(초1이 있어 실거주 할듯 하여)

그런데 어제 #정부부동산 #시책 발표로 절세 전략이 중요하다고 판단되더라구요
보유세도 그렇고 고가 아파트 #양도세 문제도 그렇고....

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#주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표
내년11월 전세 만료되면 현 시세에 맞춰 보증금 2억에 월세 120만원을 계획하고 있습니다
이럴 경우 어떤 방법을 취해야 장기적으로 절세 혜택을 볼수 있을까요?
4년 정도 임대 계획이 있을 경우 임대사업자 등록이 유리한지
장단점이 무엇인지#주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

 

#주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표
임대사업자는 말그대로 임대를 주업으로 하는 개인사업자,
2. 매매사업자는 부동산 매매를 주로 하는 개인사업자...
3. 그리고 법인은... 개인인 아닌 일반적으로 알고 있는 주식회사를 설립하는 것... 이정도로만 알고 있었는데#주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

 

#주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표
단순히 개인의 상태에서 대출이 나오는 것과 매매사업자, 법인의 상태에서 대출이 나오는 것이 좀 달라... 해당 부분에 대해 어느정도 정확하게 알고 넘어가는 것이 중요할 듯 하여... 해당 부분에 대해서 
인터넷 자료 등을 통해 공부해본 것을 정리해보고자 합니다.

 

 

저와 같은 고민을 하는 다른 분들께도 도움이 되셨으면 하는 바램으로 글 적어봅니다. ^^
(현재도 대출이모님들/실장님들께서 저에게 대출조건을 제시 해주고 계신데, 현재 개인이다보니..
개인과 매매사업자를 기준으로 해서 많이 대출 정보를 보내주고 계십니다. 매매사업자의 경우 확실히
대출가능금액이 높네요. ^^ 그럼 매매사업자로 대출 진행을 하고자 할 경우 어떠한 부분을 정확하게
인지하고 있어야 하는지에 대해서 꼭 살펴보고 넘어가야#주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

1. 부동산 매매사업자 기본 설명 

(1) 부동산 매매사업자는 토지, 건물 등 부동산을 목적물로 하여 매매 또는 그 중개를 사업상의 목적으로 하는 사람을 말하는데, 법인이 아닌 개인사업자를 말합니다.

(2) 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산 매매업에 해당한다고 합니다.

 

 

 

 

 

(3) 사업상의 목적으로 *1과세 기간에 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매횟수에 관계없이 사업 활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있을 때 부동산 매매업에 해당한다고 볼 수 있습니다. #주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

 

(4) 여기서 1과세 기간이라 하면, 부가가치세 과세기간으로 6개월 단위이며, 상반기(1월~6월), 하반기(7월~12월) 를 말합니다. 즉, 6개월 동안에 1회 이상 매수하고, 2회 이상 매도를 한 경우에는 매매사업자 등록을 하지 않았더라도 매매사업자로 간주, 부가가치세를 부과(국민주택규모 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택의 경우)한다는의미입니다. #주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

 

#주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표
(5) 1년을 기준으로 본다면, 2회 매수, 4회 매도 이상의 경우를 말하는데, 사실 법원의 판결 내용을 보면 완전히 이 숫자에 국한되지는 않는다고 하며, 사업적으로 매매차익을 얻기 위해 반복적이고 계속적인 부동산 매매 거래를 하였다고 사회통념상 판단되는 경우 간주매매사업자로 보고 있습니다. 이 '사회통념상'이라는 것이 주관적 판단이들어갈 수 밖에 없다는 것을 주의해야 합니다.

 

 

 

 

(6) 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양, 판매하는 건물 신축판매업은 #주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표

2. 부동산 매매사업자의 혜택
(1) 일반적인 개인에 비해 대출규제에 비교적 자유로우므로 대출 받기가 수월합니다. 사실상 요즘의 경우, DSR, LTV, DTI 와 같은 각종 대출규제로 인해 개인이 레버리지를 활용해서 투자를 진행하기에는 쉽지가 않은데, 매매사업자의 경우에는 최대 80%까지 대출이 나올 수 있기 때문에 보다 많은 레버리지를 활용해 볼 수 있는 장점을 가지고 있습니다.  

 

 

(2) 매매사업자는 부동산을 매입 후 1년 이내에 매도하더라도 중과세가 되지 않고 일반세율을 적용
받습니다. 일반적인 개인의 경우, 부동산을 매수해서 1년 이내에 매도하게 될 경우, 50% 정도의 중과세가 적용되고, 1년~2년 내에 매도 시 40%라는 굉장히 무거운 과세를 적용받는 것을 고려하면 매매사업자가 단기매도에 유리하다는 것을 알 수 있습니다. (비사업용 토지 및 조정대상지역 내 중과가 적용되는 2주택 이상은 제외) 참고로, 매매사업자의 경우에는 소득세를 내게 되는데, 오늘 매수해서 내일 매도하더라도 과세를 6%~42% 의 일반과세 세율구간에서 적용되게 됩니다. #주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

  

 

● 소득세 기본 세과세표준
가산법  세율누진공제액  1200만원 이하 과세표준금액의 6%
 6% - 1200만원 초과 4600만원 이하
 72만원 + 1200만원 초과분의 15% 15%
 108만원 4600만원 초과 8800만원 이하
 582만원 + 4600만원 초과분의 24% 24%
 522만원 8800만원 초과 3억원 이하
 1590만원 + 8800만원 초과분의 35%
 35% 1490만원 3억원 초과 9010만원 + 3억원 초과분의 38%
 38% 2390만원

 

 

 

 

 

 

 

(3)  또한 본인이 거주하는 주택은, 1가구 1주택의 경우 비과세를 적용받을 수 있으며, (아파트 가격이 많이오른 경우 일종의 혜택) 나머지 소유 부동산의 경우 매매사업자 재고 물건으로 등록되어 관리 하게 됩니다.
(4) 사업자이기 때문에, 타 사업에서 손해가 발생했을 경우, 합산처리하여 절세가 가능하고, 결손금 또한 10년간 이월해서 다른 종합소득과 합산이 가능하다고 합니다. 즉, 사업이 잘 될때와 안 될때를 적절히합산해서 합법적으로 세금을 적게 낼 수 있다는 이야기 입니다.

 

 

(5) 필요 경비 또한 사업상의 지출로 처리 할 수 있는데, 그 적용 범위가 일반적인 개인에 비해 넓기 때문에가령 인테리어, 도배, 장판 비용 등의 일반 수리비도 공제가 가능하다고 합니다.
(무조건 100%는 아니지만, 경비 처리로 가능 할 수 있는 내용의 경우..  대출금이자 | 도배/장판 비용 |
사무실 임차비 | 차량유지비/감가상각(년천만원까지 가능) <- 지방물건이 있을 경우 | 교통비 | 보험료 
광고관련 지출 | 회식비 등을 경비 처리로 가능할 수 있지만, 보유하고 있는 물건 및 직원 및 회사의 규모에 따라 달라질 수 있으니 상세한 부분은 회계사사무실의 회계사님과 협의해보시는 것이 좋습니다. (저처럼 1인 매매사업자를 고려하게 될 경우에는, 적용시키기 어려운 항목들도 있어 보이긴 합니다.#주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

(6) 일반 개인의 경우, 부동산 매매시 양도소득세는 양도한 달의 말일부터 60일 이내에 신고, 납부 해야하지만 매매사업자의 경우에는 전년도 사업소득을 해당 년도 5월에 종합소득신고를 하면 되므로 합산시 적절이 조율 할 경우 절세가 가능할 수 있습니다.
(7) 2019년 10월 14일부터 투기지역 및 투기과열지구에서 매매사업자와 법인사업자 또한 받을 수 있는주택담보대출비율(LTV)이 집값의 40%로 제한되었다.

 

 

 

 

 

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3. 부동산 매매사업자의 단점

(1) 상가, 오피스텔 등 사업용으로 사용되는 부동산 또는 국민주택규모(85 제곱미터)를 초과하는
부동산의 경우에는 건물분에 대하여 부가가치세 10%를 부담해야 합니다. (물론 주택의 경우,
면세사업자로 정식으로 신고를 진행하고, 국민주택규모만 매매한다고 한다면 부가가치세 걱정은 하지
 않아도 된다고 하는데, 사업장 현황 신고서 제출 의무가 생겨서 면세 사업자로 등록하는 경우 매년 발생한
면세 수입금액을 사업장 현황 신고서에 기재해 제출해야 한다고 하네요. #주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

 

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 참고로, 부가가치세가 무서운 이유는, 양도차익이 얼마건 간에 무조건 건물가액의 10%를 납부해야하기 때문인데, 양도 소득세의 경우는 그래도 수익이 생긴 것에서 일부를 납부하는 것이기에 손해를 보는것은 아니지만, 부가세의 경우에는 내가 얼마의 수익이 발생했는지와는 관계없이 무조건 추가로 납부해야 금액이기 때문입니다.  

 

 

(2) 종합소득이 합산되는 것은 장점이 되기도 하지만, 때때로 단점이 되기도 합니다. 가령, 고액 연봉을
받는 직장인 투자자의 경우, 매매차익과 자신의 연봉이 합산 과세가 되게 되면 과세 표준이 커져서
세금이 엄청나게 많아질 수가 있습니다. (급여 생활자의 경우, 본인의 과세 구간을 한번 체크해보고
고려해보시는 것이 맞을 듯 합니다.)

(3) 규제지역의 경우에는 양도세 중과가 됩니다. 참고로 법인의 경우에는 규제지역 매도시 양도세
중과가 없는데, 매매사업자의 경우에는 개인과 동일하게 중과세가 있습니다.

(4) 조세특례제한법(13년 4.1 부동산 대책)에 의한 양도세 감면 주택을 가지고 있는 경우, 매매사업자가되게 되면 감면 혜택이 박탈됩니다.

(5) 사업자이므로 부동산 매매 차익 발생 시, 예정신고 및 확정신고를 해야 하며, 복식 기장
의무자일 경우, 기장 수수료가 발생할 수 있습니다.

(6) 사업자가 됨에 따라 건강보험 피부양자 자격이 박탈되어 건강보험료
우선 여기까지 제가 공부한 내용을 정리해 봅니다.

 

 

그런데 아시다시피.. 세금과 관련된 부분에 대해서는 수시로 그 내용이 변경될 수 있으니 위의 내용만으로모든 것을 결정짓진 마시고, 추가적으로 자신의 상황에 어떠한 것이 더 적합할지를 좀더 고려하여 공부를더 해보는 것이 맞을 듯 합니다. 

저는 지금까지 내용을 체크 해본 결과, 아직 법인을 만들지 않아 입찰을 개인으로 들어 갔기 때문에,
개인으로 진행하거나 매매사업자로 진행하는 것을 고려해볼 수 있는데..
(만약, 제가 4년 이상 임대를 하고자 한다면.. 임대사업자 등록을 하는 것이 맞을 듯 하구요.. ^^)

저는 현재 급여생활자가 아닌 개인사업자로 되어 있어서, 최대한 레버리지를 활용하기 위한 방법으로
대출이 많이 나오는 매매사업자로 진행을 하는 것이 나쁘지 않을 듯 하여, 현재 매매사업자를 알아보고 있는중이랍니다.#주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표로
기존에 개인사업자에 부동산 매매업을 추가할 수도 있고, 분리를 시켜서 신규로 등록하는 방법도 있는데,무엇이 더 좋을지는 저를 도와주고 계신 세무사 사무실에 문의를 드려놓은 상황이긴 하네요. #주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

 

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한가지 확실한건... 대출이 확실히 많이 나온다는 거. ^^
(제가 예상한 것 보다 더 많이 대출이 가능하다는 분이 계셔서.. 좀 놀라고 있는 중입니다.;;;)
(그분 말데로 진행이 된다면, 무피가 아니라... 최소 1500만원 이상의 플러스피가 가능해진다는 말인데

 

 

여튼... 매매사업자의 기준을 맞추기 위해서라도 추가로 매수와 매도를 지속적으로 해 나가야 한다는거 그거 하나는 확실한거 같습니다!!!  저 또한, 매매사업자로 만약 진행하게 되면,
현재 낙찰받은 아파트 세팅을 마치고 나서 곧바로 다시금 추가 낙찰을 받을 준비를 해야할 듯 하네요 #주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표로
참고로, 조정대상지역 내의 부동산을 매매할 땐 매매사업자가 크게 메리트가 없다고 합니다.
비교과세라고해서 일반세율이 아닌 양도세 중과세를 적용할 수도 있다고 하네요.. 
다행히... 비조정대상지역의 경우에는 여전히 메리트가 있구요. 

 

 

#주택 임대사업 #정부부동산 시책 발표로
회원 여러분들의 고견을 부탁드립니다^^

2년전쯤 재개발 지역의 작은 주택을 구입했습니다.
기존 자가를 보유 중에 구입하였기에 3년이내 기존 집을 처분해야지 양도소득세(?)가 저렴하다고 알고있습니다. 하지만 애들 학교문제로 이사를 갈수없는 상황이고 재개발 되어도 입주를 생각하고 있기에 주택임대사업자 등록을 하면 1가구 2주택에서 제외된다는 얘길 들었습니다. 재개발도 최소 5년이상 시간이 필요하기에 주택임대사업자 등록을 생각하는데 단기와 장기의 차이가 큰데#주택임대차보호법3주택임대사업자등록차#주택임대사업자등록절차#주택임대사업자#주택임대사업자혜택#주택임대차보호법최우선변제금액#주택임대사업자종합소득세신고방법#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자임대의무기간#주택임대사업자등록요건#주택임대차보허법개정안#주택임대소듯세계산#주택임대사업자등록말소#주택임대차보허법묵시적갱신#주택임대소득분리과세

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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#고양시는#창릉(3.8만호), 장항(1.3만호),

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#부천대장을 #3기 신도시로

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#남양주 왕숙지구 등 #3기 신도시와 #과천지구, #서울 용산 정비창 부지 등 #수도권 주요 #공공택��

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하남교산 3기 신도시

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#인천시 #계양구 #귤현동·동양동·#박촌동·#병방동 일대 334만9천㎡(100만평 정도) 규모에 대해 토�

 

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