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지난 시간에 2021~2023년 인천 부동산 전망에 대해 다뤄봤었다.

혹시 보지 않았다면 읽고 오길 추천한다. 인천을 '이부망천'으로 취급하면 큰 코 다친다는 점을 짚었다.

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2021~2023년 인천 부동산 전망(feat. 교과서적인 예측은 의미없다)
블로그를 운영하면서 가장 많이 받는 쪽지중에 하나가, 인천 부동산의 전망에 대한 것이다. 왜 사람들은 현...

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바쁜 사람들을 위해, 혹은 잘 생각나지 않는 사람들을 위해 다시 한 번 말해주자면,

인천 부동산은 2021~2023년에 최소 약상승, 재수(?)없으면 폭등할 것이라고 말했다.

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사람들이 인천에 대해 많이 물어봤던 이유는, 그동안 인천은 규제로 인해 크게 눌려있었기 때문이다.

하지만 전형적인 순환매 장세에 들어옴에 따라 실수요자+투자자들이 유입됨에 따라 인천을 고려하는 사람들이 많이 늘었다. 그래서 인천은 하락하기 힘들다는 전망을 했다.

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지금 나는 왜 평택에 대해 언급할까?

일단 사람들이 많이 물어본다

"부덕님 지금 평택에 추가 매수로 진입해도 괜찮을까요?"

"부덕님 화성 혹은 오산에 사는데 집이 너무 비싸네요. 이제와서라도 평택에 아파트를 사서 이사가도 괜찮을까요?"



이렇게 사람들이 물어보는 이유는, 평택이 그만큼 가격적인 메리트가 있기 때문이다.

어떻게보면 저평가일 수도 있는데 저평가인치 저가치인지 한 번 짚어보자는 것이 이번 포스팅의 취지다.

그럼 이제부터 세 가지 꼭지를 가지고 2021~2024년 평택 부동산을 전망해보겠다.

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1. 당장의 상황 진단 : KB시계열은 현재 평택이 뜨겁다는 것을 말해준다.

저평가 같은데 불안해서 관망한다고? 음... 일단 ㅇㅋ

5월 둘째주 KB시계열로 시작하자.


출처 : KB시계열

 

    

평택의 매매지수이다.

안산 등이 1이 넘는 매매지수를 기록하다보니 0.6이라는 숫자가 상당히 빈약해보이겠지만, 현장은 그렇지 않다.

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평택같은 경우 2월에 평택에 방문했을 당시만 해도,

부동산 사장님들이 "투자하는 사람들은 이미 왔다 갔지. 너무 늦게왔어"

이런 말씀들을 하시곤 했다.

어차피 나야 투자가 아니라 임장을 위한 방문이었으니 타격이 없었지만.


출처 : KB시계열

위 사진은 평택의 전세지수이다.

전세의 상승세가 폭등은 아니지만 이정도면 상당한 상승이다.

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매주 0.2~0.5수준으로 오른다는 것이, 너무나도 하찮아보일 수도 있겠지만

지금과 같은 상승장이 아닌 정상시장에서는 0.2만 올라도 시장분위기가 상당히 뜨거웠다.

지금이 이상한 것이다(???).

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출처 : KB부동산


숫자를 파고들려고 하지 말고, 통계는 팩트만 보면 충분하다.

평택의 매매가격, 전세가격이 모두 상승세에 있다는 뉘앙스만 알아도 충분하다는 것이다.

즉 지금은 저점이 아니며 투자자, 실수요자들이 선진입할 수 있는 시장이 아니라는 것이다.

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출처 : KB부동산

전세는 매매가 하락의 하방경계선이다.

전세가 받쳐준다면, 매매가가 쉽게 하락하지는 않는다는 말이다. 이정도는 상식이라 누구나 알고있다.

현재 평택의 매매 대비 전세는 그 갭이 줄어들고 있지는 않다.

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부동산이 조정 및 하락이 오기 위해서 몇가지 지표가 필요한데,

그 중에 대표적인 지표가 바로 '매전갭'이다.

현재 평택은 실수요인 전세와, 매매가 같이 밀려올라가며 갭을 유지하고 있고

이 원인은 자주 말했듯 임대차 2법으로 인한 전세부족이 가장 크겠다.

2. 가장 중요한 공급 : 공급이 많을때도 올랐다. 근데 점점 부족해진다....?

통계는 거짓말하지 않는다. 다만 주관이 위험할 뿐이다.


출처 : 부동산지인

위 그래프는 평택의 향후 입주량이다.

눈에 띄는건 2016~2022년까지 공급이 상당하다는 말이다.

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누구나 분석 가능하듯이, 2019년 공급이 정점을 찍었을 때부터 슬슬 미분양이 감소하기 시작하더니 저점을 찍고 슬슬 반등도 시작했다.



정말 제대로 '과공급'이었던 2019~2021년에도 많이 올랐는데, 공급이 반토막나는 2023년, 그의 반토막인 2024년엔 어떻게 될까...? 그동안 공급이 많아서 '그나마' 수요를 눌렀고, 가격상승을 눌러왔다. 그런데 2021년 하반기, 혹은 2022년 상반기부터는 수도권의 저평가 지역을 찾아나서는 순환매의 타겟이 될 것이다.

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물론 평택의 공급만 보는건 위험할 수 있다. 그래서 주변 경기도 도시들의 공급량까지 간단히 짚어보자.


출처 : 부동산지인

    

가장 많은 전출입을 보이는 도시 화성.

화성도 동탄덕분에 굉장한 공급량을 보여준다.

물론 위 그래프처럼 공급이 많다면 조심해야 한다.

심지어 평택도 공급이 많은데, 평택과 전출입이 가장 활발한 도시 중 하나인 화성도 공급이 많다?

상당히 위험할 수 있다.



하지만 화성의 부동산 상승률은 평택을 웃돌았다.

동탄이 더 상급지이니 상승률이 큰 것은 당연하다.

오히려 평택은 화성에 비해 안올랐으니 저평가되어 보이는 것이다.

그래서 지금과 같은 상승장에 화성의 공급량은 크게 위협이 되지 않을 것이다.

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출처 : 부동산지인

화성이나 평택에 비하면 상당히 작은 크기의 도시지만,

오산도 분명 평택과 전출입이 활발한 도시 중 하나다.

오산은 처참할 정도로 공급이 부족하다.

만약 본인이 평택 아파트를 가지고 있다면, 그냥 호재다.

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출처 : 부동산지인

 

    

역시 평택과 전출입이 활발한 도시 중 하나, 안성이다.

안성은 2021년 2022년 공급이 0이다. 말 그대로 '제로'다.



지금까지 평택의 공급량에 영향을 끼치는 주변도시들의 공급량을 살펴봤다.

화성은 분명 공급량이 많지만, 지금과 같은 상황에선 크게 위협이 되지 않을 것이고

오산, 안성은 공급량 자체가 절대적으로 부족해 평택에 큰 호재와 같다.

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3. 입지 중 최고는 일자리 : 평택 = 삼성전자

국내 1위, 글로벌 18위의 삼성전자가 가지는 위엄이란?(2020년 기준)


출처 : 연합뉴스

평택 고덕에 삼성전자가 있다는 것은 이미 누구나 알고 있다.

삼성전자는 대대적으로 반도체 슈퍼사이클에 대비하면서, 지금의 1위를 굳히기 위해 막대한 돈을 쏟아붓고 있으며 쏟아부을 예정이다.



정말이지 너무나도 상식적이고 중요한 부동산의 기본 중 기본.

부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지.

그 입지 중에서도 일자리는 중요하다는 말이 부족할 정도로 중요하다.

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평택은 국내 1위, 글로벌 18위의 슈퍼대기업 삼성전자를 품고있다.

삼성전자의 임직원, 그와 관련된 유관기업에 딸린 임직원 모두 엄청난 구매력을 가지고 있다.

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이들이 만들어 낼 수요는 그야말로 상상초월일 것이다.

그렇다고 삼성전자 파워로 1년내에 엄청난 수익을 만들어낸다는 것이 아니다.

평택이라는 도시가 잠재적으로 가지는 성장성이 경기도 내에서 상당하다는 의미이다.

단순히 경기도의 외곽이라고 치부해선 안 된다는 것이다.

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지금까지 2021~2024년 평택 부동산을 전망했다.



1. KB시계열을 통해 현재의 상황을 진단했을 때, 상황은 점점 불이 붙고 있음을 보여준다.

2. 부동산 가격에서 가장 중요한 공급을 진단했을 때, 주변도시들까지 감안해도 상승의 여력이 더 충분함을 보여준다.

3. 부동산에서 가장 중요한 직주근접의 측면에서 평택은 삼성전자를 품고있으니 잠재성장력이 풍부하다.

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마지막으로 위의 3가지와 다른 3가지를 언급하면서 2021~2024년 평택 부동산 전망을 마무리하려 한다.

​

첫째로, 호재를 다루지 않았다.

아는 사람들은 알겠지만, 호재없는 부동산은 없다. 특히나 평택은 정말 호재가 많다.

하지만 호재는 플러스알파일 뿐 호재에 일희일비해서 투자하면 정말 큰 코 다친다

​

앞에서 다룬 3가지 요인들은 호재와는 상관없이 평택 부동산 전망의 상수에 대해서 짚어본 것이다.

호재는 실현이 될수도, 실현이 되지 않을 수도 있으며

지연이 된다면 밑도끝도없이 미뤄질 수도 있다.

고로 투자를 한다면 아니 실수요라 할지라도 호재만 보고 들어가선 내가 원하는 타이밍에 내가 원하는 가격이 아닐 수 있다.

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둘째로, 평택은 지역차가 있다.

평택은 상당히 큰 도시다. 지역별로 상이한 모습을 보여줄 것이다.

안오른다는 것이 아니라, 지역별로 상승의 시기나 폭이 다를 것이라는 말이다.

​

물론 어디가 더 오를지, 어디가 저평가인지 저가치인지 내 개인적인 견해는 있다.

하지만 그것은 철처하게 본인의 인사이트와 조사로 찾아내는 것이지, 다른 사람의 의견을 믿고 매수해선 안 된다.

내 포스팅을 보고 "아 평택 자체가 전부 좋구나. " 라고 판단하면 반은 맞고 반은 틀렸다는 것이다.

​

셋째로, 나는 평택에 부동산이 없다.

정확히 말하자면 있었고, 없어진지 오래다.

평택에는 2018년에 선진입했었고, 2020년말에 이미 세금때문에 가지고 있던 2채를 정리했다.

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내 포스팅을 보며 "이놈 이거 평택에 지 아파트 팔아먹으려고하네 ㅋㅋㅋ"라고 생각한다면..

뭐 의견은 자유니까.

이전 포스팅에서도 말했듯 이게 바로 각자도생의 매력 아니겠나.



누군가는 나의 포스팅을 참고해서 부동산 투자에 이용할 수도 있고,

누군가는 다주택 투기꾼의 선동과 호도라고 생각할 수도 있는 것이다.



당연한 현상이고, 돈 버는 사람은 결국 정해져있다는 것이 나의 생각이다.

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결론 :

6억 이하는 분명 6억을 향해 달려간다.

그럼 평택이 눈에 안띌리가 없....

여기까지.

    

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